El año pasado, las ventas de casas y departamentos en el país registraron una importante expansión, de la que no estuvo exenta la Región de Los Lagos.

Tal panorama incentivó a las inmobiliarias a extender su participación en esta zona, dirigiendo sus proyectos hacia la clase media y media-alta de Puerto Montt y Puerto Varas, principalmente, ciudades que comenzaron a experimentar una especie de "boom" inmobiliario, que se evidenció con nuevos proyectos de casas y, en el caso de Puerto Varas, de varias iniciativas orientadas a los departamentos.

Sin embargo, a contar del segundo semestre ya se advertía que se endurecerían las condiciones para hacer realidad el sueño de la casa propia. Esto, porque desde el 1 de enero pasado entró en vigencia la aplicación del 19 % de IVA a la compra de nuevas viviendas.

Por ello es que hubo una mayor demanda, antes que concluyera 2015.

Sin embargo, el gobierno ofreció fórmulas para eximirse de este pago. Quedan eximidos quienes tengan promesa de compraventa antes del 1 de enero de 2016; y si la propiedad posee permiso de edificación otorgado antes de esa fecha y que su construcción finalice durante este año.

Financiamiento

Pero el pago del IVA no es todo, ya que desde la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) se estableció una norma que "desincentiva" a la banca a prestar más del 80% del valor de las viviendas (hasta 2015 era de un 90%). Así, a partir de este mes el comprador aportará el 20 % del valor de la propiedad.

"Estaba luchando para tener cinco millones, pero ahora hay que tener 10... Eso se hace un poco más difícil", reconoció Jaime Oñate, quien, junto a su esposa Fabiola y su hija Florencia, esperaba dejar de arrendar un departamento para comprar la añorada casa propia. "Quiero tener cuanto antes algo para mi familia, pero no se puede", reclamó Oñate, quien aseguró que postuló a un subsidio habitacional, pero no resultó seleccionado.

La norma de la SBIF busca otorgar crédito a quien efectivamente puede pagar a futuro, con lo que termina la sensación de inseguridad que existía en la banca. "Prácticamente todos los bancos se están alineando en torno al 80 %. Ha sido un real impacto en el otorgamiento de créditos hipotecarios", reconoció una fuente.

Reveló que con las anteriores exigencias de crédito, un cliente no temía dejar de pagar los dividendos y que remataran la propiedad. "Si el banco financiaba el 100 % de la casa, les daba lo mismo, porque no hubo inversión de su parte. Y lo que pagó, lo consideraban como un arriendo", expuso.

La baja en el porcentaje de financiamiento, repercute en los niveles de otorgamiento de créditos, que en enero han ido a la baja, en relación al mismo mes de 2015. Los agentes hipotecarios han debido esforzarse para cumplir con sus metas, pero muchos de ellos no lo están consiguiendo.

Ambas condiciones están obligando a ajustar los presupuestos y postergar la decisión de compra, en una fecha que permita reorganizarse a los interesados.

Uso del stock

A nivel local, en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Puerto Montt tramitaron hasta la semana pasada, 37 permisos de edificación, de los cuales 32 tienen fines habitacionales, pero ninguno corresponde a proyectos inmobiliarios.

"Muchas empresas no están construyendo, porque tienen stock. Se apuraron para vender 'en verde' y van a empezar a entregar ahora. Pero ya no van a construir con el ritmo de antes. De hecho, uno ya lo nota. Los proyectos que tenemos para entrega inmediata en Puerto Montt no son muchos: Aconcagua, Altas Cumbres, Maestra y Enaco", reveló la misma fuente bancaria.

Para Valeska Yaitul, jefa de proyectos de Enaco en Puerto Montt, el IVA no les impactó fuertemente, ya que "el alza (del valor de las casas) fue ínfima, de un 4% a un 5 %", dijo. Aunque, reconoció que sus clientes han tenido problemas para acceder al crédito hipotecario. "Eso afectó un poco la venta", afirmó. Estimó que por este concepto, hay un 30 % menos de ventas, en comparación a enero del año pasado.

El proyecto considera una nueva etapa con casas de 73 m2 y 92 m2. Dijo esperar que mejore la situación, ya que "no hay inmobiliaria en Puerto Montt que construya con ladrillos el primer piso. Además, son (casas) aisladas. Que el dormitorio principal esté en el primer piso, ha favorecido".

¿más arriendos?

Ante esta realidad, en el mercado se anticipa que habrá una mayor demanda de arriendo. Así lo exponen desde la banca local: "Ésto dado que más personas no van a poder acceder a su propiedad; por ende, va a haber una demanda mayor de arriendos".

Las dificultades para acceder al crédito hipotecario se suman, ya que al pago de ese canon, se agrega la disponibilidad de ahorro para reunir ese 20 % que exigen los bancos. "Como van a arrendar más, va a subir su valor", anticipan. Pero, corredores de propiedades no coinciden con ello.

Alejandro Opitz, director de Engel & Völkers de Puerto Varas, manifestó que todavía no ha notado un efecto en la demanda de arriendos, ya que en su caso atiende a "gente que está arrendando y que esperan tener continuidad".

Sobre la norma de la Superintendencia de Bancos, consideró que "es una medida sana que los bancos no apalanquen más de un 70 % a 80 % para el crédito hipotecario, porque el mercado empieza a tener crisis y problemas que después lamentamos".

Dijo que en su caso no ha advertido problemas entre sus usuarios para que los bancos provisionen el financiamiento solicitado. "Vendemos casas sobre los $ 100 millones y $ 150 millones. Nuestros clientes califican en el banco para un 70 % y hasta 90 % de crédito. En la mayoría de los casos, la persona ya tiene ese ahorro", sostuvo Opitz.

Mientras que Juan Antonio Silva, de propiedades Cottesil de Puerto Montt, aseguró que en esta etapa se dificulta hacer un diagnóstico acerca del comportamiento inmobiliario, por cuanto este año ha sido "extraordinariamente bueno" para el segmento de arriendos, ante la mayor demanda de turistas nacionales y extranjeros. "Muchos cancelaron viajes al extranjero y se vinieron al sur", por ello es que hoy por hoy "el arriendo para viviendas anuales está muy difícil", lo que espera que cambie en marzo venidero "cuando haya otra realidad", aventuró.

El ex ejecutivo de cuentas del Banco de Chile reconoció que ante la disposición de la SBIF, la banca se ve motivada a restringir el crédito, como una forma de incentivar el ahorro, especialmente por el nivel de sobreendeudamiento en los sectores de ingresos medios, especialmente por los compromisos que contraen con las empresas del retail.

52,8% aumentó en 2015 la superficie total autorizada de edificación en Los Lagos, según el último reporte del INE, que explica que ello está determinado por el comportamiento de obras nuevas.

73.834 metros cuadrados fueron destinados a viviendas durante el último mes de 2015 en la Región de Los Lagos, reporta el INE. Ello representa un 80,6 % de la superficie autorizada de edificación.

-1 % fue la variación anual de septiembre en la región, según el último Inacor de la Cámara de la Construcción. La menor inversión privada fue compensada con el mayor gasto público en viviendas con subsidio.